Définitions de référence des termes techniques utilisés dans le cadre de l'expertise et de l'évaluation immobilière à Madagascar.
Détermination de la valeur de marché d'un bien immobilier à un instant donné, c'est-à-dire le prix auquel ce bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché entre un vendeur et un acquéreur informés et non contraints.
L'évaluation vénale est requise pour les transactions, successions, partages, garanties hypothécaires et contentieux. Elle est établie par un expert agréé après visite du bien, analyse documentaire et collecte de transactions comparables.
Terme synonyme d'évaluation vénale, conforme aux normes internationales d'évaluation (IVS — International Valuation Standards). Montant estimé pour lequel un bien serait échangé à la date d'évaluation entre un vendeur et un acquéreur consentants, dans le cadre d'une transaction effectuée sans contrainte, après une commercialisation adéquate.
Loyer annuel qu'un bien immobilier est susceptible de produire dans des conditions normales de location, indépendamment de tout loyer effectivement perçu. Elle est utilisée pour les baux commerciaux, les déclarations fiscales, les contentieux locatifs et l'évaluation des biens de rapport.
Méthode d'évaluation reconstituant la valeur d'un bien comme la somme du coût de construction à neuf, diminué de l'abattement de vétusté, à laquelle s'ajoute la valeur du terrain. Cette approche est particulièrement adaptée aux biens spécifiques (industriels, hospitaliers, religieux) pour lesquels les transactions comparables sont rares.
Décote appliquée à la valeur de reconstruction à neuf pour tenir compte de l'usure physique du bien (dégradation des matériaux), de l'obsolescence fonctionnelle (équipements ou agencements dépassés) et de la dépréciation économique (évolution du quartier, des usages).
Méthode d'évaluation consistant à estimer la valeur d'un bien à partir des transactions récentes portant sur des biens comparables — situés dans le même secteur, présentant des caractéristiques similaires de surface, d'état et d'usage — après application d'ajustements liés aux différences identifiées.
Cette méthode est la plus utilisée pour les biens résidentiels et les terrains à bâtir en milieu urbain.
Méthode d'évaluation appliquée aux biens locatifs ou de rendement (bureaux, commerces, immeubles d'habitation collectifs), consistant à diviser le revenu locatif net annuel par un taux de capitalisation représentatif des conditions de marché pour cette catégorie de bien.
Compagnie des Arbitres Rapporteurs et Experts Agréés près les Cours et Tribunaux de Madagascar. Instance professionnelle regroupant les experts officiellement agréés par le système judiciaire malagasy.
L'inscription à la CAREA atteste de la compétence professionnelle de l'expert, de son indépendance et de son adhésion au code de déontologie de la Compagnie : indépendance, impartialité, probité, compétence et confidentialité.
Professionnel officiellement reconnu par le système judiciaire malagasy pour réaliser des évaluations et rapports d'expertise ayant force probante en justice. À Madagascar, ce statut s'acquiert par l'inscription sur la liste tenue par la CAREA après examen de la compétence professionnelle du candidat.
Document d'expertise dont les conclusions peuvent être invoquées dans les rapports entre les parties à la mission. Les rapports établis par un expert inscrit à la CAREA bénéficient de la force probante reconnue à cette qualité ; leur portée à l'égard des tiers s'apprécie selon les règles de droit commun applicables aux écrits d'expertise.
Mission d'expertise ordonnée par une juridiction (Tribunal de première instance, Cour d'appel, Cour suprême) dans le cadre d'un litige, et confiée à un expert inscrit sur la liste de la CAREA.
Le rapport d'expertise judiciaire est destiné à éclairer les magistrats sur les questions techniques du dossier : partages successoraux contentieux, divorces avec patrimoine immobilier, expropriations, contentieux de la construction, saisies immobilières.
Sûreté réelle immobilière par laquelle un bien immobilier est affecté en garantie d'une créance, généralement bancaire. Le montant de la garantie repose sur une évaluation vénale préalable du bien, établie par un expert agréé conformément aux exigences des comités de crédit.
Audit complet de la valeur et des risques d'un actif immobilier préalable à une acquisition. Comprend la vérification des titres de propriété, l'analyse des servitudes et charges, la conformité urbanistique, l'état technique du bien et l'évaluation des passifs latents.
Document officiel délivré par le service des Domaines malagasy, attestant le droit de propriété sur un bien immobilier. À Madagascar, on distingue notamment :
— le titre foncier proprement dit (TF), issu de l'immatriculation foncière et opposable aux tiers ;
— le certificat foncier (CF), délivré par les guichets fonciers communaux ;
— les propriétés non immatriculées, fondées sur la possession ou la tradition, qui appellent une analyse particulière.
Charges grevant un fonds immobilier au profit d'un autre fonds ou d'une collectivité. Les servitudes les plus fréquentes en pratique sont le droit de passage, le droit de vue, l'écoulement des eaux, les plantations et la mitoyenneté.
L'identification des servitudes est un élément clé de l'expertise et peut influencer significativement la valeur du bien.