Glossaire de l’expertise immobilière

Détermination de la valeur de marché d’un bien immobilier à un instant donné, c’est-à-dire le prix auquel ce bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché entre un vendeur et un acquéreur informés et non contraints.

L’évaluation vénale est requise pour les transactions, successions, partages, garanties hypothécaires et contentieux. Elle est établie par un expert agréé après visite du bien, analyse documentaire et collecte de transactions comparables.

Terme synonyme d’évaluation vénale, conforme aux normes internationales d’évaluation (IVS — International Valuation Standards). Montant estimé pour lequel un bien serait échangé à la date d’évaluation entre un vendeur et un acquéreur consentants, dans le cadre d’une transaction effectuée sans contrainte, après une commercialisation adéquate.

Loyer annuel qu’un bien immobilier est susceptible de produire dans des conditions normales de location, indépendamment de tout loyer effectivement perçu. Elle est utilisée pour les baux commerciaux, les déclarations fiscales, les contentieux locatifs et l’évaluation des biens de rapport.

Conclusion d’un nouveau bail entre les mêmes parties à l’échéance du bail en cours. Le loyer du bail renouvelé se discute au regard de la valeur locative du bien, que l’expert peut déterminer.

Ajustement du loyer en cours de bail, dans les conditions prévues par le contrat ou par la réglementation applicable. La valeur locative déterminée par un expert fournit un élément objectif pour apprécier le loyer révisé.

Indemnité due à l’occupant d’un local qui doit le quitter à la suite du non-renouvellement de son bail. Son évaluation fait appel à l’expertise, notamment à la détermination de la valeur locative du bien. Le Cabinet intervient pour la fixation des indemnités d’éviction.

Bail de très longue durée qui confère au preneur des droits étendus sur le bien loué. À Madagascar, il figure parmi les questions que se pose l’investisseur, notamment étranger ; sa qualification juridique relève du notaire ou de l’avocat. L’expert peut en mesurer l’incidence économique sur la valeur du bien.

Méthode d’évaluation reconstituant la valeur d’un bien comme la somme du coût de construction à neuf, diminué de l’abattement de vétusté, à laquelle s’ajoute la valeur du terrain. Cette approche est particulièrement adaptée aux biens spécifiques (industriels, hospitaliers, religieux) pour lesquels les transactions comparables sont rares.

Décote appliquée à la valeur de reconstruction à neuf pour tenir compte de l’usure physique du bien (dégradation des matériaux), de l’obsolescence fonctionnelle (équipements ou agencements dépassés) et de la dépréciation économique (évolution du quartier, des usages).

Méthode d’évaluation consistant à estimer la valeur d’un bien à partir des transactions récentes portant sur des biens comparables — situés dans le même secteur, présentant des caractéristiques similaires de surface, d’état et d’usage — après application d’ajustements liés aux différences identifiées.

Cette méthode est la plus utilisée pour les biens résidentiels et les terrains à bâtir en milieu urbain.

Méthode d’évaluation appliquée aux biens locatifs ou de rendement (bureaux, commerces, immeubles d’habitation collectifs), consistant à diviser le revenu locatif net annuel par un taux de capitalisation représentatif des conditions de marché pour cette catégorie de bien.

Compagnie des Arbitres Rapporteurs et Experts Agréés près les Cours et Tribunaux de Madagascar. Instance professionnelle regroupant les experts officiellement agréés par le système judiciaire malagasy.

L’inscription à la CAREA atteste de la compétence professionnelle de l’expert, de son indépendance et de son adhésion au code de déontologie de la Compagnie : indépendance, impartialité, probité, compétence et confidentialité.

Professionnel officiellement reconnu par le système judiciaire malagasy pour réaliser des évaluations et rapports d’expertise ayant force probante en justice. À Madagascar, ce statut s’acquiert par l’inscription sur la liste tenue par la CAREA après examen de la compétence professionnelle du candidat.

Document d’expertise dont les conclusions peuvent être invoquées dans les rapports entre les parties à la mission. Les rapports établis par un expert inscrit à la CAREA bénéficient de la force probante reconnue à cette qualité ; leur portée à l’égard des tiers s’apprécie selon les règles de droit commun applicables aux écrits d’expertise.

Valeur de preuve reconnue à un document. Les rapports établis par un expert inscrit à la CAREA bénéficient de la force probante reconnue à cette qualité ; les juridictions malagasy en apprécient souverainement la portée.

Mission d’expertise ordonnée par une juridiction (Tribunal de première instance, Cour d’appel, Cour suprême) dans le cadre d’un litige, et confiée à un expert inscrit sur la liste de la CAREA.

Le rapport d’expertise judiciaire est destiné à éclairer les magistrats sur les questions techniques du dossier : partages successoraux contentieux, divorces avec patrimoine immobilier, expropriations, contentieux de la construction, saisies immobilières.

Procédure par laquelle l’État malagasy acquiert un bien privé pour cause d’utilité publique, moyennant une indemnité versée au propriétaire. L’expert inscrit à la CAREA peut être sollicité pour évaluer le bien et éclairer la détermination de cette indemnité, dans le cadre de la procédure administrative ou judiciaire applicable.

Procédure par laquelle un créancier fait vendre un bien immobilier de son débiteur pour obtenir le paiement de sa créance. Les saisies immobilières figurent parmi les litiges sur lesquels l’expert judiciaire éclaire les magistrats.

Sûreté réelle immobilière par laquelle un bien immobilier est affecté en garantie d’une créance, généralement bancaire. Le montant de la garantie repose sur une évaluation vénale préalable du bien, établie par un expert agréé conformément aux exigences des comités de crédit.

Audit complet de la valeur et des risques d’un actif immobilier préalable à une acquisition. Comprend la vérification des titres de propriété, l’analyse des servitudes et charges, la conformité urbanistique, l’état technique du bien et l’évaluation des passifs latents.

Évaluation conduite de manière à permettre aux parties concernées de faire valoir leurs observations. Elle est pratiquée notamment dans les successions, les donations-partages et les liquidations de régimes matrimoniaux.

Base sur laquelle sont calculés les droits dus lors de l’enregistrement d’un acte, par exemple une vente, une donation ou un partage. Les rapports de l’expert inscrit à la CAREA sont acceptés par les notaires pour l’assiette des droits d’enregistrement.

Document signé par le client, qui confie la mission à l’expert. Le délai de remise du rapport court à compter de sa réception et de celle des documents nécessaires. Pour les missions amiables, une convention d’honoraires écrite est établie avant tout démarrage des travaux.

Document officiel délivré par le service des Domaines malagasy, attestant le droit de propriété sur un bien immobilier. À Madagascar, on distingue notamment :

— le titre foncier proprement dit (TF), issu de l’immatriculation foncière et opposable aux tiers ;
— le certificat foncier (CF), délivré par les guichets fonciers communaux ;
— les propriétés non immatriculées, fondées sur la possession ou la tradition, qui appellent une analyse particulière.

Charges grevant un fonds immobilier au profit d’un autre fonds ou d’une collectivité. Les servitudes les plus fréquentes en pratique sont le droit de passage, le droit de vue, l’écoulement des eaux, les plantations et la mitoyenneté.

L’identification des servitudes est un élément clé de l’expertise et peut influencer significativement la valeur du bien.